ITBI em holdings: o que o STF decidiu no Tema 1.348

A atividade imobiliária não afasta a imunidade

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa tem imunidade de ITBI independentemente de sua atividade principal. Isso inclui empresas que compram, vendem ou alugam imóveis e aquelas que atuam com arrendamento mercantil. A decisão foi tomada no Recurso Extraordinário (RE) nº 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, na sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026.

Para quem organiza o patrimônio em uma holding imobiliária, o ponto relevante é este: exercer atividade imobiliária, por si só, não impede essa imunidade. Mas a decisão preserva dois limites expressos. A proteção alcança o valor destinado à integralização do capital social, conforme o Tema 796, e não impede o município de demonstrar simulação ou fraude à lei voltada à obtenção indevida do benefício.

O julgamento de mérito foi registrado em 20 de outubro, e a ata foi publicada em 22 de outubro de 2026, conforme o andamento oficial consultado nesta data. São os marcos que sustentam este texto. A publicação da ata não deve ser confundida com a publicação do acórdão de mérito ou com o trânsito em julgado.

Qual era a discussão

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal. A Constituição prevê a não incidência na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica e traz uma ressalva ligada à atividade imobiliária preponderante da adquirente (art. 156, § 2º, I).

A controvérsia era saber se essa ressalva também alcançava a integralização de capital: uma empresa dedicada à compra, venda ou locação de imóveis perderia a imunidade por causa de sua atividade?

No Tema 1.348, o STF respondeu que não. Por maioria, deu provimento ao recurso e reconheceu a imunidade na realização de capital independentemente da atividade preponderante. A certidão registra que ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

Integralizar capital com um imóvel significa entregá-lo à sociedade para cumprir a contribuição ao seu capital social. É essa operação que está no centro do julgamento. A tese não concede uma dispensa geral de ITBI para toda compra de imóvel feita por uma holding, nem trata todas as transferências patrimoniais como integralização.

O limite do capital social continua valendo

A decisão faz referência expressa ao Tema 796 da repercussão geral, julgado no RE nº 796.376. Esse precedente afasta a imunidade sobre a parcela do valor dos bens que excede o capital social a ser integralizado.

Os dois temas respondem a perguntas diferentes:

Por isso, o contrato social ou a alteração de capital precisa ser lido junto com os documentos da transferência. É necessário identificar quanto do valor atribuído aos bens está efetivamente destinado ao capital e se existe parcela com outra destinação.

Essa distinção não resolve, sozinha, uma eventual discussão sobre avaliação do imóvel ou base de cálculo. Reconhecer que há um limite para a imunidade não significa aceitar automaticamente qualquer valor indicado pelo município. O Tema 1.348 resolve a questão da atividade preponderante e preserva o limite do Tema 796; não substitui a análise dos valores e dos fatos de cada operação.

A ressalva sobre simulação e fraude

O STF também registrou que os Fiscos municipais podem demonstrar eventual simulação ou fraude à lei voltada ao uso indevido da imunidade. Portanto, a expressão “incondicionada”, usada na tese, precisa ser lida com seu alcance: a atividade preponderantemente imobiliária deixa de ser um impedimento, mas a operação continua sujeita a essa ressalva e ao limite do capital.

Uma providência prática é manter coerentes o ato societário, a escrituração e os documentos do imóvel. Eles devem permitir compreender qual bem foi transferido, para qual sociedade, por qual valor e em cumprimento de qual obrigação de integralização. Essa organização documental é uma recomendação de aplicação do julgamento, não uma lista de requisitos novos criada pelo STF.

O que muda para a análise de uma holding

O nome “holding” não decide a tributação. O primeiro passo é identificar o negócio realizado. A entrada de um imóvel no patrimônio da empresa pode decorrer de integralização de capital, compra e venda ou outra operação, e a conclusão do Tema 1.348 está vinculada à realização de capital.

Ao revisar uma transferência, a empresa e seus assessores podem organizar a análise em quatro pontos:

• Natureza da operação: os documentos demonstram uma transferência para integralizar capital social?
• Destinação do valor: qual parcela corresponde ao capital a integralizar e existe valor excedente?
• Motivo de eventual cobrança: o município negou a imunidade pela atividade imobiliária, pelo excesso em relação ao capital ou por outra razão? O Tema 1.348 enfrenta especificamente o primeiro desses pontos.
• Situação do procedimento: há pedido administrativo, lançamento ou processo judicial em curso? A forma de apresentar o precedente depende dessa situação e dos documentos do caso.

O julgamento fornece fundamento para reexaminar cobranças baseadas na atividade imobiliária preponderante. Ele não representa, por si só, um comprovante de restituição nem encerra automaticamente cada processo individual. Quem já pagou o imposto precisa avaliar a operação, o fundamento da cobrança e o caminho adequado para discutir o pagamento, sem presumir devolução automática.

ITBI e tributação dos aluguéis são assuntos distintos

Para uma empresa que reúne imóveis e recebe aluguéis, a decisão trata da entrada dos bens em realização de capital. Ela não fixa o tratamento da receita de locação nem dispensa a análise da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre as operações da empresa.

Essas regras são examinadas em nosso texto sobre CBS e IBS nos aluguéis em 2027 e 2028. A transferência do imóvel para integralizar capital e a exploração posterior desse imóvel precisam de análises próprias.

Na aplicação do Tema 1.348, a conclusão central é objetiva: a atividade imobiliária não afasta a imunidade da integralização. O trabalho seguinte é demonstrar a operação, delimitar o valor protegido pelo capital social e conferir o procedimento em que o precedente será utilizado.