CBS e IBS nos aluguéis em 2027 e 2028: o que muda no contrato

2027: o aluguel sai do PIS e da Cofins e entra na CBS

O artigo 126 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), incluído pela Emenda Constitucional nº 132/2023, marca 2027 como o ano em que a Cofins e a contribuição para o PIS são extintas. A Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), que em 2026 tem alíquota de 0,9% (ADCT, art. 125), fica no lugar delas. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) é cobrado, em 2027 e 2028, a 0,05% na parte estadual e 0,05% na parte municipal (ADCT, art. 127; Lei Complementar nº 214/2025, art. 344).

O aluguel de imóvel entra nos dois tributos. A LC 214 trata a locação como operação onerosa (art. 4º, § 2º, II) e a põe no regime específico dos bens imóveis, que alcança a "locação, cessão onerosa e arrendamento" (art. 252, III). O contribuinte é o locador (art. 263, III).

Para o contrato em andamento, o ponto que importa é o momento em que o tributo nasce. Na locação, a lei considera ocorrido o fato gerador "no momento do pagamento" (art. 254, III). O que define a regra aplicável é a data em que cada aluguel é pago, e não a data em que o contrato foi assinado. A exceção é a opção dos contratos antigos, tratada adiante, em que a data do contrato decide.

Quem é contribuinte

A empresa locadora é contribuinte pela regra geral: fornecedor que realiza operações no desenvolvimento de atividade econômica, de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica, ou de forma profissional (art. 21, I).

A pessoa física locadora só é contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, cumpriu duas condições ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, I):

• a receita total com locações passou de R$ 240.000; e
• as locações tiveram por objeto mais de três imóveis distintos.

Ela também passa a ser contribuinte no próprio ano se a receita de locação exceder em 20% o limite de R$ 240.000 (art. 251, § 2º, II). O regulamento da CBS mantém, nesse caso, a exigência de mais de três imóveis distintos (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III).

O valor de R$ 240.000 é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei (art. 251, § 5º). O limite a aplicar é o valor atualizado, que o regulamento manda divulgar em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 4º).

A locação residencial de até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria (art. 253) e fica fora deste texto. Essas locações, porém, entram na conta dos limites da pessoa física, o de receita e o de número de imóveis (art. 253, § 2º, incluído pela Lei Complementar nº 227/2026).

Como o tributo é calculado sobre o aluguel

• Base de cálculo. É o valor da locação (art. 255, II). Juros e variações monetárias por índice previsto em lei ou no contrato entram nesse valor (art. 255, § 1º, I).
• O que fica fora da base. Os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio (art. 255, § 2º). O regulamento da CBS condiciona a exclusão: os valores precisam ser suportados pelo locatário, com prova inequívoca do pagamento (Decreto nº 12.955/2026, art. 364, §§ 3º e 4º).
• Tributo fora da base. O IBS e a CBS que incidem sobre a operação não entram na base de cálculo (art. 12, § 2º, I).
• Alíquota reduzida. Na locação, as alíquotas dos dois tributos "ficam reduzidas em 70%" (art. 261, parágrafo único). A redução é aplicada sobre a alíquota de cada ente federativo (art. 16, parágrafo único).
• Redutor social. Na locação residencial feita por contribuinte do regime regular, pode ser deduzido da base um redutor de R$ 600,00 por mês, por imóvel, até o limite da própria base (art. 260). O "por mês" foi incluído pela Lei Complementar nº 227/2026, e o valor é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 260, parágrafo único).
• Alíquota da CBS em 2027 e 2028. É a alíquota que a União fixar por lei; na falta de lei específica, vale a alíquota de referência (art. 14, I e § 3º). Nesses dois anos ela é reduzida em 0,1 ponto percentual (art. 347). A locação está num regime específico, e para esses regimes a lei diz apenas que a redução é "aplicada em relação aos regimes específicos de que trata essa Lei Complementar, observadas as respectivas bases de cálculo" (art. 347, § 1º, II).
• Alíquota do IBS em 2027 e 2028. Os 0,05% estadual e os 0,05% municipal são aplicados aos regimes específicos "observadas as respectivas bases de cálculo" (art. 344, parágrafo único, II).

Um número dessa conta não está na LC 214: a alíquota de referência da CBS para os anos de 2027 a 2033 é fixada por resolução do Senado Federal (art. 349, I). Este texto não usa estimativa de alíquota nem faz conta de quanto cada contrato paga.

Contrato antigo: a opção pelos 3,65% da receita

O artigo 487 da LC 214 criou uma opção para o contrato de locação por prazo determinado firmado até a data de publicação da lei, 16 de janeiro de 2025. Quem opta recolhe IBS e CBS "em montante equivalente a 3,65%" da receita bruta recebida (art. 487, § 2º), no lugar do cálculo descrito acima.

As condições mudam conforme a finalidade do contrato (art. 487, § 1º):

A lei fala em prazo original do contrato. Ela não estende a opção à prorrogação.

A opção tem custo. Ela afasta qualquer outra forma de incidência dos dois tributos sobre a operação (§ 3º), veda a apropriação de créditos ligados ao imóvel (§ 4º), impede o uso do redutor social (§ 5º) e torna o pagamento definitivo, sem direito a restituição ou compensação (§ 7º). Quem opta precisa manter escrituração contábil segregada dessas operações (§ 11).

O regulamento da CBS diz que a opção é irretratável e que, no contrato disponibilizado ao Fisco, ela se manifesta pela emissão do primeiro documento fiscal da locação com essa tributação (Decreto nº 12.955/2026, art. 463).

A lei estabelece as condições da opção. Se ela compensa, depende de cada operação: da alíquota que vier a ser fixada, do valor do aluguel, dos créditos que o locador deixa de aproveitar e do prazo que falta no contrato.

E o valor do aluguel?

A LC 214 não regula o preço do contrato entre particulares. O capítulo dela sobre o ajuste de contratos firmados antes da entrada em vigor da lei diz: "O disposto neste Capítulo não se aplica aos contratos privados, os quais permanecem sujeitos às disposições da legislação específica" (art. 373, § 2º). Esse capítulo cuida dos contratos com a administração pública (arts. 373 a 377).

Na locação de imóvel urbano, a legislação específica é, em regra, a Lei nº 8.245/1991. Ficam fora dela, entre outras, a locação de vaga autônoma de garagem, de espaço para publicidade e de imóvel público, que seguem o Código Civil e leis especiais (art. 1º, parágrafo único).

A Lei nº 8.245 permite às partes "fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste" (art. 18), dentro da regra de que "É livre a convenção do aluguel" (art. 17). Sem acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, "a fim de ajustá-lo ao preço de mercado" (art. 19).

Nem a LC 214 nem a Lei do Inquilinato obrigam a mexer no valor do aluguel de um contrato privado quando o PIS e a Cofins dão lugar à CBS e ao IBS. Se o tributo novo será somado ao aluguel ou absorvido pelo locador, é questão do contrato e da negociação entre as partes. O texto sobre a cláusula de recomposição de preço mostra o que a lei geral diz sobre a revisão de contratos privados.

Há quem defenda que a mudança de carga do locador deve se refletir no aluguel, com base no princípio da neutralidade. A LC 214 diz que o IBS e a CBS "devem evitar distorcer as decisões de consumo e de organização da atividade econômica" (art. 2º). O texto do artigo não menciona preço nem contrato em curso.

Antes de 2027: o que olhar no contrato

• Data e prova da assinatura. A opção do artigo 487 só existe para contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com a data comprovada pelos meios que a lei aceita.
• Prazo e finalidade. O contrato é por prazo determinado? É residencial ou não residencial? O não residencial foi registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou será disponibilizado ao Fisco na forma do regulamento?
• O que o contrato diz sobre tributos. Há cláusula sobre quem arca com tributo novo ou sobre revisão do aluguel?
• Quem é o locador. Pessoa jurídica, ou pessoa física acima dos limites do artigo 251?
• A alíquota da CBS. Enquanto ela não for fixada, qualquer conta sobre 2027 é hipótese.